Kredyt mieszkaniowy i kredyt hipoteczny to nie to samo. Choć oba są zabezpieczone hipoteką, różnią się celem, zakresem finansowania i warunkami. Sprawdź, czym konkretnie się różnią i który lepiej pasuje do Twojej sytuacji.
Kredyt hipoteczny – szerokie pojęcie z elastycznym zastosowaniem
Kredyt hipoteczny to wspólna nazwa dla wszystkich kredytów, które bank zabezpiecza hipoteką. W praktyce chodzi o wpis banku do księgi wieczystej nieruchomości. Taki wpis daje mu prawo do dochodzenia swoich roszczeń, jeśli kredyt nie będzie spłacany. Co ważne, taki kredyt nie musi dotyczyć zakupu mieszkania – może być przeznaczony na inne cele, również niezwiązane z nieruchomościami.
Przykład z życia? Osoba posiadająca dom w Rzeszowie może zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup kosztownego sprzętu. Bank zabezpiecza się hipoteką na tej nieruchomości, ale pieniądze nie trafiają na konto dewelopera czy sprzedającego mieszkanie – tylko bezpośrednio do kredytobiorcy.
Kredyt mieszkaniowy – finansowanie wyłącznie celów mieszkaniowych
Kredyt mieszkaniowy to kredyt hipoteczny przeznaczony tylko na cele związane z zamieszkaniem. Obejmuje zakup mieszkania lub domu, budowę nieruchomości, wykup lokalu komunalnego, a także wykończenie lub adaptację na cele mieszkaniowe. Każdy bank precyzyjnie określa, na co dokładnie można przeznaczyć środki z takiego kredytu. Pieniądze nie trafiają bezpośrednio do kredytobiorcy, tylko np. na konto dewelopera.
W odróżnieniu od szerszego kredytu hipotecznego, tutaj bank wymaga dokumentów potwierdzających cel – np. umowy przedwstępnej zakupu, kosztorysu budowy, harmonogramu płatności. Kontroluje też ich wydatkowanie. To zabezpieczenie zarówno dla niego, jak i dla klienta, który otrzymuje środki dokładnie pod konkretny cel mieszkaniowy.
Zabezpieczenie hipoteczne – wspólny mianownik obu kredytów
Zarówno kredyt mieszkaniowy, jak i kredyt hipoteczny są zabezpieczone hipoteką. To znaczy, że w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się wpis banku. Z punktu widzenia prawa mechanizm działania jest ten sam – bank ma prawo zaspokoić swoje roszczenie z tej nieruchomości, jeśli kredyt przestanie być spłacany.
Różnica dotyczy tego, jaką nieruchomość obejmuje hipoteka. W przypadku kredytu mieszkaniowego – jest to zazwyczaj nieruchomość kupowana lub budowana za środki z kredytu. W przypadku pożyczki hipotecznej, zabezpieczeniem może być inna nieruchomość, którą kredytobiorca już posiada. To daje więcej swobody przy wyborze celu finansowania.
| Kryterium | Kredyt mieszkaniowy | Kredyt hipoteczny (na dowolny cel) |
|---|---|---|
| Cel finansowania | Zakup, budowa, remont, wykup mieszkania | Dowolny cel – np. inwestycja, konsumpcja |
| Wypłata środków | Na konto dewelopera/sprzedającego | Na konto kredytobiorcy |
| Dokumenty | Umowa przedwstępna, kosztorys, harmonogram | Wycena nieruchomości |
| Oprocentowanie | Niższe | Nieco wyższe |
| Wkład własny | Min. 10–20% | Zależny od LTV (do 60–70%) |
| Zabezpieczenie | Nieruchomość finansowana kredytem | Dowolna nieruchomość należąca do klienta |
*Porównanie kredytu mieszkaniowego i kredyt hipotecznego
Procedury i dokumenty – czego bank oczekuje od kredytobiorcy
Kredyt mieszkaniowy wymaga przedstawienia szeregu dokumentów – dotyczących zarówno nieruchomości, jak i planowanego celu. Bank ocenia stan prawny lokalu, jego wartość, lokalizację, a także kompletność dokumentacji. Oczekuje też potwierdzenia dochodów kredytobiorcy, wkładu własnego i zaświadczeń np. z miejsca pracy.
Dla kredytu hipotecznego na dowolny cel nie trzeba dostarczać dokumentów związanych z zakupem czy budową. Wystarczy, że nieruchomość będąca zabezpieczeniem ma uregulowany stan prawny i odpowiednią wartość. Taki kredyt może być udzielony szybciej, bo nie wymaga rozliczania się z przeznaczenia środków.
Wysokość kredytu i wkład własny
Kredyty mieszkaniowe są ściśle regulowane przez wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego. Wymagany wkład własny to minimum 20% wartości nieruchomości, chociaż niektóre banki akceptują 10%, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
W przypadku pożyczek hipotecznych sytuacja wygląda inaczej – banki ustalają maksymalny poziom finansowania w relacji do wartości zabezpieczenia (LTV). Najczęściej jest to do 60-70%. Oznacza to, że jeśli dom wart jest 500 tys. zł, to bank może udzielić do 300–350 tys. zł finansowania, niezależnie od tego, na co pieniądze zostaną przeznaczone.
Koszty i oprocentowanie – co wpływa na cenę kredytu
Kredyt mieszkaniowy najczęściej wiąże się z niższym oprocentowaniem niż kredyt hipoteczny na dowolny cel. Banki traktują go jako mniej ryzykowny – inwestycja jest konkretna, zabezpieczenie jasne, cel ściśle określony. Dodatkowo, kredyty mieszkaniowe bywają objęte wsparciem rządowym – jak np. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z dopłatami do rat.
Pożyczki hipoteczne na dowolny cel są droższe – bank rekompensuje sobie brak kontroli nad celem wyższą marżą. Różnica w oprocentowaniu może wynosić nawet 1-2 punkty procentowe. Mimo to, taki kredyt i tak będzie tańszy niż gotówkowy – właśnie dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu.
Kredyt hipoteczny na dowolny cel – swoboda dla właścicieli nieruchomości
Kredyt hipoteczny jako pożyczka na dowolny cel daje swobodę. Nie trzeba przedstawiać faktur, harmonogramów ani rozliczać się z przeznaczenia środków. To dobre rozwiązanie dla osób, które planują inwestycję, ale nie chcą tłumaczyć się bankowi z każdego kroku.
Przykład? Właścicielka mieszkania w Lublinie postanowiła otworzyć własną kawiarnię. Zamiast brać kosztowny kredyt firmowy, zdecydowała się na pożyczkę hipoteczną pod zastaw lokalu. Dzięki temu uzyskała niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty i brak konieczności przedstawiania biznesplanu.
Kiedy lepiej wybrać kredyt mieszkaniowy, a kiedy hipoteczny?
Kredyt mieszkaniowy najlepiej sprawdza się, gdy celem jest zakup mieszkania, budowa domu lub adaptacja nieruchomości pod cele mieszkalne. Banki oferują korzystne warunki, a dodatkowe programy wsparcia mogą obniżyć koszty. To opcja dla tych, którzy chcą zamieszkać „na swoim”.
Z kolei kredyt hipoteczny na dowolny cel to dobre rozwiązanie dla osób, które mają już nieruchomość i chcą zrealizować inne plany – inwestycyjne, edukacyjne czy osobiste. Zabezpieczenie w postaci domu czy mieszkania pozwala na uzyskanie lepszych warunków niż w przypadku kredytów niezabezpieczonych.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Kredytypozyczki.com
