Aby otrzymać kredyt hipoteczny, potrzebne są odpowiednie zarobki i zdolność kredytowa. Bank analizuje nie tylko wysokość dochodu, ale też wydatki, rodzaj zatrudnienia, liczbę osób w gospodarstwie domowym oraz inne zobowiązania finansowe. Im wyższy dochód i niższe koszty stałe, tym większa szansa na pozytywną decyzję.
Bank nie patrzy tylko na zarobki – czym jest zdolność kredytowa?
To pytanie zadaje sobie wiele osób, które myślą o własnym mieszkaniu. Ale zanim pojawi się konkretna liczba, trzeba wyjaśnić jedno: kredyt hipoteczny nie zależy tylko od wysokości zarobków. Liczy się pełen obraz sytuacji finansowej.
Bank ocenia, ile pieniędzy zostaje po odliczeniu codziennych wydatków – czynszu, rachunków, rat, alimentów czy kosztów utrzymania dzieci. Znaczenie ma również forma zatrudnienia, historia kredytowa i liczba osób w gospodarstwie domowym.
Dla przykładu: singiel zarabiający 6 000 zł netto może mieć większą zdolność kredytową niż małżeństwo z dochodem 10 000 zł, ale z dwójką dzieci i kredytem samochodowym. Banki analizują sytuację szczegółowo, sprawdzając nie tylko wpływy na konto, ale i całą strukturę miesięcznego budżetu.
Minimalne dochody przy kredycie hipotecznym – czy istnieje próg?
Nie ma jednej kwoty zarobków, która gwarantuje przyznanie kredytu hipotecznego. Wszystko zależy od tego, ile chcemy pożyczyć, na jak długo i na jakich warunkach.
Dla zobrazowania: singiel starający się o kredyt w wysokości 300 000 zł, z wkładem własnym na poziomie 20% i okresem spłaty 25 lat, powinien zarabiać około 5 500 zł netto miesięcznie. W przypadku rodziny z dzieckiem – bank oczekuje już dochodu rzędu 7 500–8 000 zł. Przy kredycie na 500 000 zł granica przesuwa się jeszcze wyżej – w okolicę 8 500–11 000 zł netto.
Banki stosują bufor bezpieczeństwa, co oznacza, że zdolność kredytowa musi obejmować nie tylko aktualną ratę, ale też potencjalnie wyższą, przy wzroście stóp procentowych. To wymóg nadzoru finansowego – zabezpieczenie dla kredytobiorców i samego banku.
Kredyt hipoteczny a forma zatrudnienia – etat nie zawsze wygrywa
Nie każdy dochód traktowany jest przez banki tak samo. Najpewniejszą formą zatrudnienia w oczach analityków jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Najlepiej, jeśli trwa nieprzerwanie od co najmniej trzech miesięcy, choć większe zaufanie buduje staż powyżej roku.
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą bank wymaga przedstawienia dochodów z minimum 12 miesięcy. Trzeba również wykazać, że firma funkcjonuje w sposób ciągły i rentowny, a przychody są regularne.
Umowy zlecenia i o dzieło nie są wykluczone, ale wymagają odpowiedniej historii wpływów na konto – najlepiej z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Im stabilniejszy dochód i dłuższy okres jego uzyskiwania, tym większe szanse na kredyt hipoteczny.
Wysokość kredytu a dochód – jak banki wyliczają ratę?
Każdy bank liczy zdolność kredytową według własnego modelu. Jednak jedno się nie zmienia – pod uwagę brany jest stosunek raty kredytu do dochodu netto.
Zgodnie z Rekomendacją S KNF, rata nie powinna przekraczać 40% dochodów w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50% – powyżej tej granicy.
Przykład? Jeśli singiel zarabia 6 000 zł netto, rata jego kredytu nie powinna przekroczyć 2 400–3 000 zł miesięcznie. Przy aktualnym oprocentowaniu i okresie spłaty wynoszącym 25 lat oznacza to zdolność na poziomie 320 000–400 000 zł.
Ostateczna wysokość raty zależy od oprocentowania, które z kolei jest powiązane z WIBOR-em lub stawką referencyjną w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem. Banki nie przyjmują najniższego możliwego poziomu stóp – obliczenia zakładają margines na wypadek ich wzrostu.
Wkład własny i jego wpływ na dochód wymagany przez bank
Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota kredytu. A mniejszy kredyt to niższa rata i mniej restrykcyjne wymagania dotyczące zarobków.
Kupując mieszkanie za 400 000 zł i dysponując wkładem 80 000 zł, klient potrzebuje kredytu w wysokości 320 000 zł. Przy obecnych warunkach rata to około 2 400 zł miesięcznie. To oznacza, że dochód netto powinien wynosić co najmniej 6 500 zł, aby bank zaakceptował wniosek.
Dla porównania – przy wkładzie własnym na poziomie 10% i kredycie 360 000 zł, rata rośnie do ponad 3 000 zł. W takiej sytuacji wymagany dochód wzrasta do poziomu około 8 000 zł netto.
Zgodnie z aktualnymi wymogami, wkład własny wynosi przynajmniej 10%, ale banki preferują 20% – to zmniejsza ryzyko transakcji i pozwala uzyskać korzystniejsze warunki.
Dodatkowe czynniki, które podnoszą lub obniżają zdolność kredytową
Oprócz dochodu i formy zatrudnienia liczy się również historia kredytowa w BIK. Osoby, które wcześniej miały opóźnienia w spłacie, mogą napotkać trudności w uzyskaniu finansowania lub otrzymać mniej korzystne warunki.
Bank uwzględnia także limity na kartach kredytowych i kontach osobistych – nawet jeśli nie są wykorzystywane. Wpływ na decyzję mają również alimenty, koszty wynajmu czy liczba osób na utrzymaniu.
Mieszkanie w dużym mieście wiąże się ze znacznie wyższymi kosztami życia niż w mniejszej miejscowości, co także uwzględniane jest przy ocenie sytuacji finansowej. Banki korzystają z algorytmów, które analizują standardowe koszty utrzymania w danym regionie.
Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny?
Zanim pojawi się wniosek kredytowy, dobrze przygotować się do rozmowy z bankiem. Najlepiej zacząć od uporządkowania finansów – spłaty drobnych zobowiązań, zamknięcia nieużywanych kart i ograniczenia zbędnych kosztów.
Dodatkowym atutem będzie wspólny wniosek z partnerem – łącząc dochody, para może zwiększyć zdolność kredytową o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Wydłużenie okresu kredytowania to kolejna opcja. Im dłuższy czas spłaty, tym niższa rata miesięczna – co automatycznie zwiększa zdolność. Trzeba jednak pamiętać, że całkowity koszt kredytu będzie wyższy.
Rozsądne przygotowanie, przemyślane decyzje i pełna wiedza o swojej sytuacji finansowej to najlepszy sposób, aby zbliżyć się do własnego mieszkania bez stresu i niepotrzebnych przeszkód.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Kredytypozyczki.com
