Odbierasz mieszkanie od dewelopera? Sprawdź, na co zwrócić uwagę podczas odbioru technicznego, żeby nie przeoczyć usterek i nie wpaść w dodatkowe koszty.
Odbiór mieszkania – moment, który wymaga uwagi i przygotowania
Kupno mieszkania to nie tylko podpisanie umowy i odebranie kluczy. Przed zamieszkaniem przychodzi jeszcze odbiór techniczny mieszkania od dewelopera. To jeden z tych etapów, podczas których należy skupić się na detalach. Choć wszystko może wyglądać dobrze na pierwszy rzut oka, nawet niewielka usterka wykryta później bywa kosztowna. Przykład? Niedokładnie osadzone okna, przez które zimą ucieka ciepło. Albo nierówny poziom posadzki, który daje się we znaki dopiero po ułożeniu paneli.
Ten moment to także szansa na weryfikację, czy deweloper zrealizował wszystko zgodnie z umową i projektem. Dlatego dobrze mieć ze sobą miarkę, poziomicę, kartkę i długopis. Lub – jeszcze lepiej – osobę, która zna się na budowlance.
Dlaczego odbiór techniczny to nie tylko formalność?
W świetle prawa, odbiór mieszkania od dewelopera to potwierdzenie, że lokal został przekazany nabywcy. A to uruchamia czas na zgłaszanie ewentualnych usterek w ramach rękojmi – przez pięć lat od odbioru.
Ale zanim się to wydarzy, klient powinien mieć możliwość dokładnego obejrzenia lokalu. Tu nie chodzi tylko o to, czy drzwi się domykają. To moment, gdy ocenia się jakość wykonania, zgodność z projektem, a także poprawność działania instalacji. Jeśli coś budzi wątpliwości, trzeba to zgłosić na miejscu i wpisać do protokołu. Brak reakcji oznacza zgodę. A naprawy po podpisaniu dokumentów potrafią już nie leżeć po stronie dewelopera.
Najczęstsze błędy popełniane przez kupujących podczas odbioru
Zdarza się, że przyszły właściciel przychodzi na odbiór sam, bez wiedzy technicznej ani narzędzi. To błąd. Nawet jeśli lokal wygląda „na gotowy”, trzeba go sprawdzić dokładnie.
Przykład z życia? Jeden z klientów podpisał odbiór mieszkania, w którym podłoga na całej długości salonu miała spadek ponad 2 cm. Ujawniło się to dopiero podczas układania mebli. Inny przypadek to brak szczelności w instalacji wodnej – niezauważony na początku, skończył się zalaniem sąsiadów.
Dlatego warto zwrócić uwagę na takie rzeczy jak jakość tynków, działanie wentylacji, poprawność osadzenia drzwi i okien, obecność prądu w gniazdkach czy poprawne odpływy w łazience.
Czy warto skorzystać z pomocy inżyniera przy odbiorze?
Pomoc eksperta technicznego przy odbiorze mieszkania od dewelopera daje spokój i konkret. Inżynier z doświadczeniem sprawdza rzeczy, na które klient nie zwraca uwagi: kąty ścian, odchylenia od pionu, wilgotność ścian, siłę ciągu wentylacyjnego czy poziom posadzki.
Wyposażony w sprzęt pomiarowy, potrafi znaleźć usterki niewidoczne gołym okiem. Koszt takiej usługi waha się od 300 do 600 zł, ale z perspektywy możliwych napraw – to niewielki wydatek. Dodatkowo obecność fachowca działa na dewelopera mobilizująco. Rozmowa jest bardziej konkretna, a usterki częściej od razu wpisywane do protokołu.
Co trzeba sprawdzić podczas odbioru technicznego mieszkania?
Na odbiorze technicznym sprawdza się wszystko to, co wpływa na komfort życia i bezpieczeństwo. Ściany – czy są równe i nie popękane. Posadzki – czy są poziome i gotowe do położenia paneli lub płytek. Okna – czy się otwierają, nie przepuszczają zimna i czy mają poprawnie zamontowane uszczelki.
Trzeba też ocenić działanie instalacji: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacyjnej. W łazience powinien działać odpływ, a z kratki wentylacyjnej powinien być wyczuwalny ciąg. Niezwykle ważne jest też sprawdzenie metrażu – zgodność powierzchni mieszkania z tym, co podano w umowie, da się zweryfikować przy pomocy dalmierza laserowego.
Jeśli różnica wynosi ponad 2%, nabywcy przysługuje korekta ceny. Rzeczowa kontrola na tym etapie daje podstawę do dalszych roszczeń, jeśli coś jest nie tak.
Rola protokołu odbioru i jak go wypełnić
Protokół odbioru to dokument, który podpisują obie strony – deweloper i nabywca. Jeśli podczas oględzin pojawiły się uwagi, trzeba je wpisać precyzyjnie. Bez ogólników, typu „niedoróbki tynków”, tylko konkretnie: „odspojenie tynku na ścianie zachodniej w sypialni, 30 cm nad podłogą”.
Jeśli na odbiorze obecny jest inżynier – pomoże dobrać właściwą terminologię. Po podpisaniu protokołu deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych usterek i 30 dni na ich usunięcie. Dobrze jest też zrobić dokumentację zdjęciową – zdjęcia warto dołączyć do zgłoszeń mailowych jako potwierdzenie.
Odbiór części wspólnych – kto się tym zajmuje i co to oznacza?
Części wspólne – czyli klatki schodowe, korytarze, windy, garaże i piwnice – nie są odbierane indywidualnie przez właścicieli lokali. Tym zajmuje się zarząd wspólnoty lub zarządca budynku.
Warto jednak zapytać, kiedy planowany jest odbiór tych elementów i czy wszystkie instalacje zostały sprawdzone przez nadzór techniczny. Czasem zdarza się, że świeżo oddany budynek ma niedziałającą windę albo niesprawne oświetlenie na klatkach. Dobrze wiedzieć, czy są już podpisane protokoły odbioru i czy zarządca dysponuje pełną dokumentacją.
Jak reagować na stwierdzone wady i jak dochodzić swoich praw?
Po odbiorze mieszkania zaczyna obowiązywać pięcioletnia rękojmia. Jeśli w tym czasie ujawnią się wady – np. pękające ściany, przeciekający balkon, zacieki na suficie – należy zgłosić je deweloperowi na piśmie. Najlepiej za pomocą maila z potwierdzeniem odbioru lub listu poleconego.
Jeśli nie ma reakcji – można skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego, który przygotuje opinię techniczną. Taki dokument bywa przydatny w dalszym dochodzeniu roszczeń. Czasem sprawa trafia do sądu, jednak zanim to nastąpi, warto spróbować mediacji – także u miejskiego rzecznika konsumentów.
Odbiór techniczny mieszkania to nie tylko formalność, ale realna szansa na sprawdzenie, czy lokal jest zgodny z umową, projektem i standardami technicznymi.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Kredytypozyczki.com
