Przeniesienie własności mieszkania to moment, w którym nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu. Sprawdź, jak to działa i czego dopilnować.
Czym jest przeniesienie własności mieszkania i kiedy dochodzi do tej czynności?
Przeniesienie własności mieszkania to prawna zmiana właściciela nieruchomości. Odbywa się w kancelarii notarialnej i wymaga podpisania aktu notarialnego. To właśnie ta chwila sprawia, że lokal formalnie przechodzi na nowego właściciela.
W transakcjach z rynku pierwotnego najpierw podpisywana jest umowa deweloperska. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się przenieść własność po zakończeniu budowy. Gdy mieszkanie jest już gotowe, a nabywca spełni warunki umowy, strony umawiają się na zawarcie umowy przyrzeczonej – czyli tej właściwej, przenoszącej prawo własności. W przypadku zakupu mieszkania z drugiej ręki cały proces zwykle jest krótszy. Po uzgodnieniu ceny, sprawdzeniu dokumentów i podpisaniu aktu notarialnego właścicielem zostaje kupujący.
Forma aktu notarialnego – dlaczego to jedyny dopuszczalny sposób?
Każda umowa dotycząca przeniesienia własności mieszkania musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko taki dokument jest skuteczny prawnie. Nawet jeśli strony sporządzą umowę pisemną i dojdzie do zapłaty, bez udziału notariusza nie dochodzi do przeniesienia własności.
To notariusz dba o to, aby wszystko było zgodne z przepisami. Weryfikuje tożsamość stron, ich prawa do nieruchomości oraz warunki transakcji. W akcie notarialnym można zapisać m.in. datę przekazania mieszkania, sposób płatności czy warunki przekazania kluczy. Dodatkowo notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej. Tym samym wszystko zostaje sformalizowane i zabezpieczone.
Księga wieczysta – kiedy stajesz się właścicielem w świetle prawa?
Podpisanie aktu notarialnego przenosi własność z mocy prawa. Nie trzeba czekać na wpis w księdze wieczystej, by uznać kogoś za właściciela. Wpis w księdze ma charakter potwierdzający i pełni funkcję informacyjną – dla banków, urzędów czy innych osób zainteresowanych statusem nieruchomości.
Po zawarciu aktu notariusz przesyła wniosek do sądu. Sąd wprowadza zmiany w księdze wieczystej, co zwykle trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Do momentu zakończenia tej procedury w dziale II księgi nadal widnieje poprzedni właściciel. Kupujący ma jednak już pełne prawa do lokalu, może się wprowadzić, rozpocząć remont czy ustanowić hipotekę.
Zakup mieszkania na kredyt – jak wygląda procedura przeniesienia własności?
Kupując lokal na kredyt hipoteczny, cały proces jest nieco bardziej rozbudowany. Przeniesienie własności następuje dopiero po podpisaniu umowy kredytowej i spełnieniu warunków banku. Zwykle bank wymaga złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz przedstawienia aktu notarialnego.
W dniu podpisania umowy notarialnej kredytobiorca staje się właścicielem, a bank przekazuje środki sprzedającemu. W akcie pojawia się zapis o ustanowieniu hipoteki jako zabezpieczeniu spłaty. Co ważne – jeśli bank nie otrzyma dokumentów potwierdzających prawidłowy przebieg transakcji, może wstrzymać wypłatę środków.
Przykład? Osoba kupująca mieszkanie na kredyt podpisuje akt u notariusza, a bank przelewa pieniądze na konto sprzedającego dopiero po przedstawieniu wniosku o wpis hipoteki i potwierdzeniu zawarcia umowy. Wszystko przebiega bezpiecznie i pod kontrolą.
Jakie dokumenty są potrzebne do przeniesienia własności mieszkania?
Zestaw dokumentów zależy od rodzaju transakcji. W przypadku rynku wtórnego potrzebne są: aktualny odpis księgi wieczystej, dokument potwierdzający prawo własności (np. akt notarialny sprzedającego), zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, dokumenty tożsamości oraz potwierdzenie uregulowania stanu prawnego lokatorów – np. o wymeldowaniu.
Na rynku pierwotnym notariusz wymaga umowy deweloperskiej, pozwolenia na użytkowanie oraz zaświadczeń od dewelopera, np. o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni. W przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym, potrzebne są również dokumenty z banku – umowa kredytowa, operat szacunkowy oraz promesa.
Podatek PCC i inne opłaty – o czym trzeba pamiętać?
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nabywca uiszcza podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Notariusz oblicza go i odprowadza do urzędu skarbowego. W przypadku mieszkań od dewelopera PCC nie występuje, bo w cenie zawarty jest już podatek VAT – zwykle 8%.
Do tego dochodzi taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości lokalu, opłaty sądowe za wpis własności i ewentualnej hipoteki oraz koszty wypisów aktu. W praktyce przy mieszkaniu za 400–500 tys. zł całkowite opłaty transakcyjne wynoszą około 4–6 tys. zł, przy czym przy zakupie na kredyt hipoteczny kwota ta może być nieco wyższa ze względu na dodatkowe zapisy w akcie.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu notarialnego?
Przed wizytą u notariusza należy dokładnie przeanalizować treść księgi wieczystej. Warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, prawem dożywocia lub służebnością. Trzeba też upewnić się, że sprzedający rzeczywiście posiada tytuł własności i ma prawo rozporządzać lokalem.
Zdarzają się sytuacje, gdy lokal jest zadłużony lub obciążony roszczeniami – np. z powodu darowizny zastrzegającej prawo zamieszkiwania. Kupujący, który tego nie sprawdzi, naraża się na poważne kłopoty. Warto też ustalić, czy wszystkie osoby są zameldowane, czy też wymagana jest ich wcześniejsza wyprowadzka. Przykład? Kupno mieszkania, z którego nie wymeldowano byłego właściciela, może skutkować koniecznością przeprowadzenia długiego postępowania sądowego.
Dobrą praktyką jest wcześniejsze omówienie treści aktu z notariuszem, a jeśli coś budzi wątpliwości – skonsultowanie tego z prawnikiem lub ekspertem kredytowym.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Kredytypozyczki.com
